Para quem pretende investir no mercado imobiliário brasileiro, é importante ter conhecimento acerca do “direito de preferência”, previsto na legislação, pois a sua não observâcia pode acarretar na nulidade da compra e venda e, assim, em prejuízos para o investidor.

A pessoa que dispõe do “direito de preferência” pode, em igualdade de condições com terceiros, haver para si o imóvel objeto da transação.

Ao adquirir um imóvel, o investidor deve preocupar-se com a análise do direito de preferência, tomando providências e constando cláusulas no contrato de compra e venda do imóvel, que lhe assegurem segurança no negócio realizado.

Basicamente, deve haver preocupação com três tipos de direito de preferência:

1)     Direito de preferência do locatário – Por ele, o locatário de imóvel sempre poderá adquirir o imóvel nas mesmas condições que estão sendo oferecidas no mercado. Mas isto não significa dizer que existe risco na aquisição de imóvel que esteja locado.

Alguns investidores têm, inclusive, preferido investir em imóveis já locados, com o intuito de obterem os rendimentos dos aluguéis contratados, algumas vezes superiores aos rendimentos estrangeiros comuns.

De acordo com o artigo 27 da Lei Federal 8.245/91, antes de finalizar a venda do imóvel, basta que o proprietário notifique o locatário, por escrito, informando a pretensão de vender o imóvel, o preço que estará sendo vendido, as condições de pagamento, a existência de ônus reais sobre o imóvel, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. E, se o locatário não manifestar aceitação integral da proposta em trinta dias contados da data que foi notificado, o imóvel pode ser seguramente vendido para terceiros, sem risco de anulação do negócio.

2)     Direito de preferência de co-proprietário – O co-proprietário de imóvel (chamado de condômino) tem a preferência de compra do imóvel colocado à venda, desde que pague o mesmo preço, nas mesmas condições, pela parte de outro condômino está sendo vendida. É regra que consta no artigo 504 do Código Civil Brasileiro.

A partir do momento que souber da venda da outra parte para terceiros, o co-proprietário poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida para estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias.

Para eliminar as chances desta preferência e da anulação da compra, o investidor deve verificar os registros do imóvel e, se observar que o mesmo pertence também à outra pessoa que não o vendedor, deverá providenciar a anuência escrita do co-proprietário no negócio, constando no contrato de compra e venda ou diretamente na escritura a ser lavrada em cartório.

3)       Direito de preferência por cláusula de preempção – O artigo 513 do Código Civil Brasileiro diz que a preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Em alguns contratos de compra e venda de imóvel, o vendedor faz inserir cláusula contratual que lhe assegura esta preferência na hipótese de o comprador desejar vender o imóvel futuramente.

Para ficar resguardado, o investidor deve verificar no contrato pelo qual o vendedor do imóvel o adquiriu, se existe este tipo de cláusula e, se existir, antes de finalizar a compra e venda, deve verificar se o comprador concedeu sessenta dias para o preferente exercer seu direito, prazo exigido por lei.

Outra opção, para a segurança do investidor, é exigir uma declaração do preferente, no sentido de que renuncia a este direito. Isto porque, se souber deste direito e não exigir a sua observância, o comprador do imóvel pode ser considerado de má-fé e, assim, responder solidariamente com a pessoa que vendeu o imóvel, pelos prejuízos causados ao preferente.

Existem, ainda, outros casos raros de direito de preferência, para (1) enfiteutas (pessoas com a garantia de domínio útil sobre o imóvel, apenas de casos pendentes da legislação civil revogada em 2002), (2) parceiros agrícolas, (3) credor hipotecário e desapropriado. Estas relações deverão estar averbas nos registros do imóvel a ser adquirido e, para eliminar as chances de nulidade do negócio, cabe ao comprador, tal como na co-propriedade, exigir a anuência formal destas pessoas quanto à compra e venda.

É importante para o investidor estar bem assessorado juridicamente, para que observe a legislação vigente e realize a transação imobiliária com segurança, obtendo a lucratividade esperada sem riscos para o negócio.