Nos contratos de locação, as partes devem respeitar o prazo previsto para o seu término e, na hipótese do locatário pretender rescindir o contrato antes desse prazo, deverá arcar com uma multa obrigatoriamente proporcional ao prazo restante para o término do contrato.

Essa multa está prevista pelo artigo 4º da Lei de Locações (Lei Federal 8.245/91), o qual deixa claro que na hipótese de rescisão antecipada pelo inquilino do contrato de locação, aplicar-se-á, em favor do locador, proprietário do imóvel, uma multa contratualmente pactuada, proporcional ao tempo faltante para cumprimento do contrato e, na falta de previsão contratual, a qual for judicialmente estipulada.

No entanto, há um cenário previsto no parágrafo único do mesmo artigo que isenta integralmente o locatário do pagamento da multa contratual, desde que, cumulativamente (1) a rescisão antecipada do contrato de locação ocorra exclusivamente por transferência pelo empregador do inquilino; (2) essa transferência ocorra para outra localidade diversa do seu emprego e (3) o locatário notifique o locador da pretensa rescisão com 30 (trinta) dias de antecedência.

A discussão paira na hipótese dessa rescisão ocorrer diante da implementação, pelo empregador, do regime do home office como o padrão de trabalho de seus funcionários, na ocasião do inquilino ser residente fora da cidade em que trabalhava fisicamente. Tal cenário caracterizaria hipótese de exclusão da multa?

Em tempos de pandemia, entre muitas dúvidas e controvérsias que a lei de locações não esclarece, uma delas é a questão levantada neste artigo. Com o compulsório isolamento social, o home office se tornou uma realidade frequente na maioria das empresas e, em seguida, muitas delas constataram que o trabalho remoto pelos seus colaboradores se tratava de um modus operandi eficaz, econômico e produtivo, funcionando de forma satisfatória para a companhia em si e para os seus funcionários, passando a adotar tal medida como regra e não mais como exceção.

Assim, é necessário analisar a legislação sob a interpretação da sua real finalidade. Muitos trabalhadores celebram contrato de locação em decorrência unicamente de sua transferência de local de trabalho, sendo que em alguns casos até passam a receber "auxílio moradia". Contudo, com a adoção definitiva do home office, não há motivos para persistir o contrato de locação, já que ao locatário é possibilitado exercer sua função em sua cidade de origem.

Sob essa ótica, inclina-se ao entendimento de que os locatários que alugam um imóvel exclusivamente em decorrência de seu trabalho, com a adoção do sistema home office como nova política da empresa e encerramento da locação para retornar à sua cidade de origem, podem utilizar a analogia do parágrafo único do art. 4º da Lei 8.245/91 e buscar se beneficiar do referido dispositivo legal a fim de conseguir um desconto ou até mesmo a isenção da multa contratual, a depender da análise do caso concreto.

Obviamente, nesse cenário, o locador e a imobiliária, intermediadora da locação, devem se certificar, por meio de documentações idôneas, de que referida transferência do empregado é efetiva e não mera tentativa de se abster da multa aplicável.

De acordo com as normas e recomendações da área trabalhista, a transferência do empregado de cidade deve ser anotada na carteira e no contrato de trabalho, o que permite a aferição para o fim de isenção da multa contratual discutida neste artigo. Mas e a mudança do modus operandi, de sistema presencial para home office, como deve ser a prova?

 Entende-se pela necessidade de assinatura de um aditivo ao contrato de trabalho, com o papel timbrado da empresa empregadora, alterando o modus operandi, deixando claro que o empregado prestará suas atividades laborativas fora das dependências da empregadora, passando o seu serviço a ser exercido em sistema de home office. Isso, somado ao comprovante de residência do locatário em outra cidade, devem ser suficientes para a comprovação e consequente isenção da multa do contrato de locação.

Esse aditivo ao contrato de trabalho pode ser substituído por um e-mail do departamento administrativo ou do RH da empresa empregadora, ou por declaração escrita em papel timbrado, com as informações da transferência do empregado ou do seu sistema de trabalho.

Em sequência, visando a máxima diligência e cautela, recomenda-se que o locador, por si ou por intermédio da imobiliária administradora, confirme posteriormente se o locatário realmente mudou para outra cidade e assim ter a certeza de que não caiu em uma manobra para evitar o pagamento da multa rescisória. Caso contrário, se constatada eventual fraude, o locador poderá recorrer ao judiciário para fins de cobrança da multa rescisória em face do locatário, bem como dos fiadores, se houver.

É certo que não é razoável impor um ônus ao locatário para findar o contrato de locação, quando a única finalidade pelo o que celebrou foi em decorrência de seu emprego. De outro lado, nesse contexto de grande instabilidade, é preciso resguardar também a figura do locador, que dispôs de seu imóvel para locação por um período determinado, contava com referida obrigação assumida pelo locatário durante aquele determinado período, recusando outras ofertas e até mesmo inviabilizando seu imóvel para outras locações ou compra e venda. Assim sendo, a multa deve prevalecer quando for justa e quando os fatos não corresponderem à verdade, mas não será devida quando houver comprovada mudança de cidade pelo locatário em decorrência de determinação de seu empregador.

Portanto, absolutamente conveniente o diálogo entre as partes e a avaliação do cenário em que se enfrenta utilizando do máximo bom-senso e boa-fé como fio condutor da racionalidade e da solidez nas relações, sobressaindo assim, a preservação do mínimo bem-estar social e a segurança jurídica para ambas as partes.

No mais, em caso de qualquer suspeita de fraude, aconselha-se uma investigação com mais acuidade pelo locador ou por intermédio da imobiliária administradora, exigindo-se, inclusive, que se apresente outros comprovantes hábeis a isentar o locatário de eventual multa aplicável.